이자상환중 RE2018-023

동대문구 장안동 리도맨숀 재건축사업 4차

수익율
18%
투자기간
6개월
모집금액
1
3 회차/6회 50 %
목표금액
10,000 만원/ 1억
수익율
18%
투자기간
6개월
투자금액(최저 투자금액 10만원)
만원
예상 총 수익 (세전)

투자요약

본 투자물건은 동대문구 장안동에 위치한 리도맨숀 재건축 사업에 투자하는 건으로 기존 소유주 12인이 재건축 업무집행자로 ㈜두정을 지정하여 기존 1동 12세대를 2동 28세대의 도시형 생활주택으로 신축하는 건축사업입니다.

본 건 사업인허가 완료 후 기존 연립주택을 철거하고 기초 타설 완료한 상태이며, 선순위 새마을금고의 대출금 및 후순위 펀드랑의 대출금으로 공사를 완료할 예정입니다.

시공사인 OO 건설에 책임준공 및 연대보증 의무를 부여하여 미준공 리스크를 감소시켰습니다.

본건 사업의 펀드랑 대출금 포함 총대출금은 34.1억원(선순위 대출금 24.1억원)으로 토지감정가 34.6억원이내입니다. 펀드랑은 채권보전을 위해 펀딩 총금액인 10억원의 130%에 해당하는 13.0억원을 후순위 수익권으로 설정 예정입니다.

본건 사업의 예상매출액은 71.8억원으로 담보감정가액을 예상분양가의 90%로 가정하면 총대출금의 LTV는 52.8% 수준입니다.

투자물건 소개

사업명
동대문구 장안동 리도맨숀 재건축사업 4차 
(도시형생활주택 신축)
사업지
서울시 동대문구 장안동 316-6
사업시행자 및 담보제공자
기존 리도맨숀 소유주 진OO외 11인
업무대행자 및 차주
주식회사 두정
대지면적
641.0㎡(193.9평)
신축연면적
1,281.0㎡(387.50평)
용적률
199.8%
규모
지상 6층 2동 신축/ 28세대 (기존 지상3층 12세대)

상품요약

 

모집금액(4차)
3억원
만기일
2018년 8월 24일
이자율
연 18% 
연체이자율
연 27.9%
플랫폼 이용료
월 0.1%
상환방법
만기일시상환
  • * 이자율은 세전 및 플랫폼 이용료 차감전입니다. 
  • * 이자지급일: 4월 7일부터 매월 7일,7일이 영업일이 아닌경우 첫영업일.
    * 차주의 요청에 따라 펀딩금액을 줄여서 조기에 마감할 수 있습니다.
    * 만기상환시 상환절차 등의 필요에 따라 3~5영업일이 추가 소요될 수 있습니다.

자금용도

  • - 동대문구 장안동 신축 도시형생활주택에 대한 건설비용

모집금액

  • - 1차(완료) 1억원
    - 2차(완료) 3억원
    - 3차(완료) 3억원
    - 4차(금차) 3억원

상환재원

  • - 선순위 대출자인 새마을금고의 준공 후 담보대출 전환
    - 분양수입금을 통한 상환

채권보전방안

  • - 후순위 우선수익권 대출금액 10억원의 130% 설정
  •   (선순위 우선수익권자 자양1동 새마을금고, 우선수익권 설정액 대출금 24.1억원의 130%인 31.3억원)
    - 시공사의 연대보증, 책임준공확약서, 유치권포기 각서 및 현장양도 확약서 징구

투자 포인트

담보 여력이 충분한 안정적인 대출

  • - 토지 감정가 34.6억원 VS 총대출금액 34.1억원 (토지담보가 이내 대출)
    - 분양 예정가 90% 64.6억원 VS 총대출금액 34.1억원 (분양예정가 LTV 52.8%)
    - 기존 토지소유주 개발사업으로 자기자금 조달비율 높음

 

양호한 입지 조건

  • - 단지 건너편(도보 1분거리) 초/중/고등학교의 대규모 학교법인 위치
    - 사가정 지하철역 15분이내 도달 가능
    - 홈플러스 면목점 도보 12분이내 도달 가능

부동산 PF대출 리스크를 감소시킨 투자기회

  • - 건축 인허가 완료 및 시공사책임준공/연대보증으로 미준공 리스크 감소시킴
    - 총 28세대 중 기존 토지소유주 12세대 입주 확정
    - 전세가가 매매가의 80% 이상 수준으로 일반분양분 전세 유치로 상환가능
      가동 10세대는 각각의 기존 지주가 이주비 대출을 상환하는 것을 가정함
      이 경우 대출잔액은 19.26억원이며 나동의 분양매출총액은 약38.8억원임
      (나동 매출총액의 50% 수준으로 전세유치하여도 상환이 가능함) 

 

참고자료 1. 분양 예정가

 

참고자료 2. 주변 매매 및 전세임대료 실거래가 분석자료

입지 분석

 

진입도로

  • - 10m 및 7m 도로와 인접

교육여건

  • - 사업지 바로 건너편 은석초등학교, 동국사대부속 중학교 및 고등학교 존재

지하철

  • - 7호선 사가정역: 지선버스 2015, 2230, 2233, 2311 통해 도보 포함 약12분 도착 가능
    - 5호선 장한평역: 지선버스 2112, 2233 통해 도보 포함 약19분 도착 가능

대형마트

  • - 홈플러스 면목점/하나로마트 장안점: 각각 약800m/도보 약12분

배봉산 근린공원/중랑천

증빙 서류

이자 수익 계산기

투자예정금액을 입력하세요.

만원
  • 투자수익률(세전) : 18%
  • 투자기간 : 6개월
  • 모집금액 : 10,000 억원 / 1억원

* 실제 이자계산액은 일할계산되며 상기 표와 다소 차이가 있습니다.

투자상품과 관련된 질의는 customer@fundlang.com으로 연락주십시오.