이자상환중 RE2018-024

세종시 2-4생활권 P4 토지잔금대출

수익율
18%
투자기간
10개월
모집금액
30
1 회차/10회 10 %
목표금액
300,000 만원/ 30억
수익율
18%
투자기간
10개월
투자금액(최저 투자금액 10만원)
만원
예상 총 수익 (세전)

투자요약

본 투자물건은 세종특별자치시내 행정중심복합도시 2-4생활권 P4 블록 상업시설에 대한 토지잔금대출 참여기회입니다.

차주인 (주)어반에스제이는 P4블록 토지잔금 및 관련 금융비용 조달을 위해 펀드랑에 선순위 30억원 대출을 요청하였습니다. 

세종시의 랜드마크 메인상권으로 개발중인 Urban Atrium 프로젝트(P1~5의 총 5개의 상업시설 개발) 부지 중 하나인 P4블록은 행복청과 LH공사의 공모사업을 거쳐 Urban Crossing Project로의 개발이 결정되었습니다. Urban Crossing 은 공연장/아카데미/근린생활시설/판매시설/오피스텔 등의 용도로 연면적 약 22,000평의 대규모 상업시설로 개발될 예정입니다. 

본건 대출의 채권보전을 위해 토러스펀드(570억원 대출)와 공동으로 1순위 우선수익권을 설정할 예정입니다. 토지 담보감정가는  약 738억원(가온감정평가법인, 2017년 12월 22일)으로 LTV 약 81.2%수준이며, 주변낙찰가 고려 토지시세는 약 950억원으로 예상됩니다. 

투자물건 소개

사업명
세종시 2-4생활권 P4토지잔금 대출
사업지
세종특별자치시 나성동 2421-8400
차주
(주)어반에스제이
사업시행자 겸 연대보증인
(주)세성 (차주의 자회사)
대지면적
11,990㎡(3,626평)
신축연면적
73,006㎡(22,084평)/용적률 333.27%
건축규모
지하4층, 지상12층

상품요약

자금용도

- 오산시 궐동 도시형생활주택 준공자금 대출 

모집금액
30억원
만기일
2019년 2월 27일
투자수익률
연 18.0% 
연체이자율
연 24.0%
플랫폼 이용료
월 0.1%
상환방법
만기일시상환
  •  * 투자수익률은 세전/플랫폼 이용료 차감전입니다.
  •  * 이자지급일 : 6월 7일부터 매월 7일, 7일이 영업일이 아닌 경우 첫 영업일.
  •  * 차주의 요청에 따라 펀딩금액을 줄여서 조기에 마감할 수 있습니다.
  •  * 만기상환시 상환절차 등의 필요에 따라 3~5영업일이 추가 소요될 수 있습니다.

대출목적

  • - P4블럭 토지잔금 및 관련 금융비용 조달

모집금액

  • - 30 억원

상환재원

  • - 본 PF진행을 통한 상환 
    - 환가 처분
    - 차입형 토지신탁으로 전환 → 신탁사 전체 사업비 조달
    - 차주 주식 양도 및 사업권 이전

채권보전방안

  • - 토러스펀드(570억원)와 동순위로 제1순위 우선수익권 설정
  •   (현재 (주)세성의 토지소유권이전등기청구권(LH공사)을 기초로 아시아신탁에 신탁 설정되어 있음)
  • - 차주 및 사업시행자 명의 예금채권 근질권 공동설정
    - 차주 및 사업시행자 발행주식에 대한 주식근실권 공동설정
    - 사업시행자의 사업권포기각서 및 (주)세성 대표이사 연대보증

투자 포인트

담보 여력이 충분한 안정적인 대출

  • - 토지 감정평가액 738억원 VS 1순위 대출금액 600억원  (감정대비 LTV  81.2%)
  •         * 가온 1712-12-5056 (가온감정평가법인, 2017년 12월 22일)
  •         * 평가목적 : 담보 (인증번호 : 가온 171222-22호)

  • - 주변낙찰가 고려 토지시세 950억원 VS 1순위 대출금액 600억원 (시세대비 LTV 63.1%) 
  •         * 주변토지 LH분양 사례 (BRT주변 분양 사례 - 감정평가서 기준)
  •               
  •         * 주변토지 LH분양 사례 (BRT주변 분양 사례 - 감정평가서 기준)

 

세종시 핵심사업으로 본 PF 진행 가능성 높음

  • - P4상업시설개발은 LH공사와 행복청 공동의 세종시 랜드마크 중심상업지구 공모사업으로 인허가 문제없음
        * 2차에 걸친 건축심의 (심의도서 작성 완료)

    - OO증권을 통해 선순위 PF 1,250억원 진행중임
       * 선순위 PF 1,250억원은 예상매출액 (3,300억원) 기준 40% 미만수준임 

    - OO건설과 도급공사 관련 MOU체결 완료
  •  

탁월한 입지의 대형 랜드마크 상업시설에 대한 투자

  • - 본건은 세종시 유일 중심상업지구 2-4생활권 내 어반아트리움 P4 블록내 상업시설에 대한 투자기회임
    - 주변 도심상징광장, 중앙공원, 국립중앙수목원, 5개의 국립박물관 및 배후 생활권 등을 고려시 충청권을 대표하는 상징적인 상업시설로써 발전가능성 높음
    - 본 사업지는 기존 상업시설과 차별화된 테마시설(한류문화공연 등) 등이 쇼핑시설등과 같이 조성되어 희소성 존재

입지 분석

증빙 서류

이자 수익 계산기

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만원
  • 투자수익률(세전) : 18%
  • 투자기간 : 10개월
  • 모집금액 : 300,000 억원 / 30억원

* 실제 이자계산액은 일할계산되며 상기 표와 다소 차이가 있습니다.

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