상환 완료 RE2018-027

제주영어교육도시 이노에듀 후순위 담보대출

수익율
16%
투자기간
2개월
모집금액
2
1억/1억 100%
목표금액
20,000 만원/ 2억
수익율
16%
투자기간
2개월
투자금액(최저 투자금액 10만원)
만원
예상 총 수익 (세전)

투자요약

본 투자물건은 분양 불패신화를 이어가고 있는 제주 영어교육도시내 오피스텔(54개실), 근생시설(60개실) 및 주차장으로 이루어진 주차전용건축물인 이노에듀파크에 투자하는 건입니다. 차주인 (주)이노건설은 증액공사비 조달을 위해 차입한 후순위 단기차입금을 상환하기 위해 펀드랑에 20억원 대출을 요청하였습니다.   

제주특별자치도 영어교육도시 O-5구역에 위치한 이노에듀파크는 2016년 12월 분양개시와 동시에 오피스텔 및 근생시설 100% 분양완료(오피스텔 4개 호실은 차주 보유) 하였으며, 현재 공사를 완료하고 2018년 6월 27일에 임시사용승인을 득한 상태입니다. 

펀드랑은 채권보전을 위해 1순위 경O은행(잔여대출원금 83억원)에 이어 2순위 우선수익권자의 권리를 확보합니다. 현재 수분양자 대부분은 일정에 맞춰 계약금 및 중도금을 완납 하였으며, 차주는 사용승인을 득한후 (7월말 예정) 잔금 납입을 요청할 예정입니다. 대출원금에 우선하는 잔여 필수사업비까지 반영하였을때, 분양 잔금 중 약 58%가 납입되면 본건 후순위 대출원리금까지 상환완료 예정입니다. 

 

투자물건 소개

 

사업명

제주특별자치도 영어교육도시 주차전용건축물 이노에듀파크

사업지

제주특별자치도 영어교육도시 O-5구역 (서귀포시 대정읍 보성리 2477)

건축주

코리아신탁(주)

차주 및 담보제공자

(주)이노건설

대지면적

15,550.9㎡ (4,704.15평)

신축연면적

총 18,818.83㎡ (5,692.70평)

용적률

119.93% (건폐율 58.25%)

주용도

주차시설, 근생시설, 오피스텔 

건물구조

철골 철근 콘크리트 구조

규모 및 주요구조

지하 1층, 지상 3층

 - 주거용 (오피스텔) : 54세대

 - 근생시설 : 60호실 

 - 주차대수 : 528대


 

상품요약

모집금액
2억원
투자기간
대출실행일로부터 5개월
이자율
연 16.0% 
연체이자율
연 24%
플랫폼 이용료
월 0.1%
상환방법
만기일시상환
  • - 이자지급일 : 8월 7일부터 매월 7일, 7일이 영업일이 아닌 경우 첫 영업일
  • - 제시된 이자율은 세금 및 플랫폼이용료 차감전 수치입니다. 
  • - 차주의 요청에 따라 펀딩금액을 줄여서 조기에 마감할 수 있습니다.
  • - 만기상환시 상환절차 등의 필요에 따라 3~5영업일이 추가 소요될 수 있습니다.

자금용도

  • - 증액공사비 지급을 위해 차입한 단기차입금 상환
  •   * 단기차입금 만기가 도래함에 따라 펀드랑에 대출을 요청함
  •   * 사용승인 과정에서 발견된 보완사항 조치에 따라 보존등기 및 수분양자의 잔금납입이 지연됨
  •   * 현재 임시사용승인을 득한 상태이며 미미한 지적사항의 보완이 완료됨
  •   * 늦어도 7월말까지 사용승인완료 후, 수분양자에게 잔금납입을 요청할 예정임

모집금액

  • - 총모집금액 : 20억원
  •   · 27호 상품 : 2억원
  •   · 28호 상품 : 18억원 (자산운용사 전용상품)

상환재원

- 100% 분양완료된 수분양자의 분양잔금 

  •   * 현재 현금잔고와 잔여필수사업비 고려시 분양잔금의 약 58% 납부시 본건 대출금 상환 완료됨
  •   * 오피스텔 10백만원, 근생 20~30백만원 내외 프리미엄 형성되어 잔금납부 무난할 것으로 예상함
  •   * 분양 내역 및 분양수입금 관리 내역 (단위: 억원)
  •     

 

채권보전방안

  • - 본건 관리형토지신탁 제2순위 우선수익권 대출금액의 130% 설정 (우선수익권 증서금액 26억원)
  •  * 제1순위 우선수익권 우선수익권 증서금액 99.6억원 (대출원금 83억원의 120%)

투자 포인트

수분양자의 분양잔금 중 58% 납부시 본건 대출금 상환완료

  • - 2016년 12월 분양개시와 동시에 100% 분양완료됨 (오피스텔 4개호실은 차주 보유분)
    - 수분양자 대부분 일정에 맞춰 계약금 및 중도금을 완납함
  • - 오피스텔 10백만원, 근생 20~30백만원 내외 프리미엄 형성으로 잔금납부 무난할 것으로 기대됨

 

분양불패 신화를 이어가는 제주영어교육도시내 존재

  • - 글로벌 국제학교의 순차적 개교 및 정상운영(KIS, NLCS, Branksome Hall Asia. St. Johnsbury Academy Jeju)
  • - 교원, 교직원 및 학부모 상주로 주택수요 증대 (1차 boom-up) 및 상주인구 증가로 상권형성 태동
  • - 인근 제주신화역사공원 대규모 공사 시작에 따른 유입인구의 주택 수요 추가증대 (2차 boom-up)
  • 제주영어교육도시의 부동산 가격 당분간 상승 지속될 것으로 예상

부동산 PF대출 리스크를 감소시킨 투자기회

  • - 100% 분양완료 되어 미분양리스크 제거됨
  • - 공사 완료후 임시사용승인 완료로 미준공리스크 감소된 투자기회
  •   * 미미한 지적사항(기부채납 후 토지 실측 면적 감소) 보완되어 7월말 사용승인 예정임
  • - 코리아신탁의 관리형토지신탁으로 진행되어 성공적 사업종료를 앞두고 있음

입지 분석

증빙 서류

이자 수익 계산기

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만원
  • 투자수익률(세전) : 16%
  • 투자기간 : 2개월
  • 모집금액 : 20,000 만원 / 2억원

* 실제 이자계산액은 일할계산되며 상기 표와 다소 차이가 있습니다.

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