자산운용사 전용 이자상환중 RE2018-031

제주 해안동 자르디노 선순위PF대출 2차

수익율
14%
투자기간
7개월
모집금액
22
회차/7회 0 %
목표금액
220,000 만원/ 22억
수익율
14%
투자기간
7개월
투자금액(최저 투자금액 10만원)
만원
예상 총 수익 (세전)

투자요약

본 투자물건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 8개동 단독형 고급 타운하우스 단지(자르디노) 신축공사의 선순위 PF대출에 투자하는 건입니다. 현재 8개동의 골조공사는 완료된 상태로 전체공정률 68% 진행된 상태입니다(2018년 6월말기준).

차주겸 시행사인 (주)진성산업개발은 본건 사업지를 담보로 제공된 채무액(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)을 전액변제 하고 잔여공사비 등을 조달하기 위해 펀드랑에 45억원 선순위 PF대출을 요청하였습니다.    

본건 사업은 시공사 교체로 인해 공사가 지연되면서 선순위 대출기관인 제O은행이 경매를 진행한 상태로, 펀드랑의 대출금으로 현재 사업지를 담보로 제공된 채무액을 전액 변제 후에(채권자 관련 합의서 및 계약 체결을 인출선행조건으로 함) 생보부동산신탁의 관리형토지신탁으로 전환함으로써 잔여사업 관리 및 종료합니다. 따라서 준공 및 담보가치 확보, 자금관리 리스크를 극히 감소시킨 투자기회입니다. 

펀드랑은 채권보전을 위해 관리형토지신탁 체결 후 1순위 우선수익권(설정금액 : 58.5억원) 설정하고  차주 대표이사 양O립 및 공동사업자 엄O원의 연대보증 및 시공사인 (주)보O건설의 책임준공 및 미이행시 채무인수 계약을 체결합다. 

본건 사업의 준공 후 시가평가액은 71.2억원(대한감정평가의 사업성검토보고서 하한액 기준, 2018년 7월)으로 총대출금의 LTV는 63.2% 수준입니다. (차주의 예상매출액 : 약84억원)

투자물건 소개

사업명
제주시 해안동 자르디노 선순위 PF대출
사업지
제주특별자치도 제주시 해안동 36-42번지
차주 겸 시행자
(주)진성산업개발
대지면적
3,281㎡(992.5평)
신축연면적
1,635.28㎡(494.67평, 단독주택 203.51㎡ × 8세대 및 부속건물 7.2㎡)
용적률
49.84% (법정 80% 이하)
건축규모
지상 3층 (주차대수 세대별 2대 × 8세대)

상품요약

모집금액
22억원
투자기간
대출실행일로부터 7개월
이자율
연 14.0% 
연체이자율
연 24.0%
상환방법
만기일시상환

- 이자지급일 : 9월 7일부터 매월 7일, 7일이 영업일이 아닌 경우 첫 영업일
- 이자율은 세금 및 플랫폼이용료 차감전입니다. 
- 차주의 요청에 따라 펀딩금액을 줄여서 조기에 마감할 수 있습니다.
- 만기상환시 상환절차 등의 필요에 따라 3~5영업일이 추가 소요될 수 있습니다.

 

모집금액

 총 45억원
 - 1차 : 23억원 (30호 상품)
 - 2차 : 22억원 (금차)

 

  • 채권보전방안

  • - 본건 관리형토지신탁 제1순위 수익권설정 (대출액의 130%, 설정금액 58.5억원)  
    - 차주 대표이사 양O립 연대보증
  • - 공동사업자 엄O원 연대보증
  • - 시공사인 (주)보O건설 책임준공 및 미이행시 채무인수
  • - 2019년 2월 28일까지 대출원리금이 상환되지 않는 경우, 대주는 신탁사업약정 및 대출약정서 해당 조항에 따라
  •   잔여물건을 직접 처분/매각하거나 대물변제의 방법으로 대출원리금을 상환할 수 있음.
  •  

  • 자금용도 (30호 자금 포함, 부가가치세 포함)

  • - 채무변제: 채무원본액과 연체이자를 합하여 총 25억원 한도
  • - 잔여사업비 : 약13억원 (공사비 중 일부, 제세공과-보존등기비, 감리비 등에 한정함)
  • - 대출이자 및 제수수료 : 약6.8억원
  •  
  • 상환재원

  • - 예상매출총액 : 세대당 1,047백만원, 총 8,372백만원
    - 준공 후 시가평가액 : 7,120백만원 (세대당 890백만원 × 8세대)
  • - 상환 Scenario 분석
  •   1) Scenario 1: 사전 분양의사가 있는 4인에게 분양이 완료되는 경우
  •      
  •       ⇒ 잔여 4세대의 시가평가액 35.6억원으로 상환 가능할 것으로 사료됨
  •    2) Scenario 2: 대출기간중 2세대의 분양이 완료된 경우

        

          ⇒ 잔여 6세대의 시가평가액 53.4억원 가정시, LTV 51% 수준에서 담보대출 전환시 상환가능

     

       3) Scenario 3: 대출기간중 분양이 되지 않은 경우

          ⇒ 8세대의 담보감정가 71.2억원 가정시, LTV 62% 수준에서 담보대출 전환시 상환가능

             (유보현금 사용하지 않은 경우)

투자 포인트

담보 여력이 충분한 안정적인 대출

  • - 차주 예상분양가 83.7억원 vs. 총대출금액 45억원 (예상분양가 LTV 53.8%)
  • - 준공후 시가평가액 71.2억원 vs. 총대출금액 45억원 (시가평가액 LTV 63.2%)
  •   * 준공후 시가평가액은 대한감정평가법인의 사업성검토보고서 하한액을 기준으로 함

 

최소 분양의무를 차주에게 부여

  • - 미분양 물건이 많을시 담보대출 전환의 가능성 낮음 고려, 최소 분양의무를 차주에게 부여
  • - 할인률 20%이내에서 최소 2세대 분양계약을 체결하고 분양대금 완납을 인출후행조건으로 설정 

준공후 처분/매각 권리를 보유

  • - 기한이익상실시 (최소2세대 분양, 만기일 등), 대주의 판단으로 시가평가액의 80%이상으로 매각 가능(신탁계약 명기)
  • - 처분/매각이 원활하지 않아 상환이 완료되지 않는경우, 잔여물건으로 대물변제하고 대출약정 종료 가능

입지 분석

- 고급타운하우스 밀집지인 제주시 해안동에 위치

- 제주시 인프라 (공항/항만, 학교, 병원, 마트, 영화관 등) 접근성 양호

  • - 바다와 한라산 조망이 가능한 중산간 초입에 위치

증빙 서류

섹션 타이틀

이자 수익 계산기

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만원
  • 투자수익률(세전) : 14%
  • 투자기간 : 7개월
  • 모집금액 : 220,000 만원 / 22억원

* 실제 이자계산액은 일할계산되며 상기 표와 다소 차이가 있습니다.

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