이자상환중 RE2018-035

송파구 거여동 명산빌라 가동 재건축사업 1차

수익율
18%
투자기간
9개월
모집금액
1
회차/9회 0 %
목표금액
10,000 만원/ 1억
수익율
18%
투자기간
9개월
투자금액(최저 투자금액 10만원)
만원
예상 총 수익 (세전)

투자요약

본 투자물건은 송파구 거여동에 위치한 명산빌라 가동 1차 재건축사업에 투자하는 건으로 기존 소유주 6인이 재건축 업무집행자로 ㈜두정을 지정하여 기존 1동 6세대를 1동 10세대의 도시형생활주택으로 신축하고 있습니다.  ㈜두정은 공사비 및 필수사업비 조달을 위해 펀드랑에 5억원 대출을 요청하였습니다.

(중앙빌라1의 32,33호 상품 바로 옆에 신축하는 건으로 32,33호와 차주가 두정으로 동일합니다.

본 건 사업인허가 완료 후 기존 연립주택을 철거하고 2층 골조 완료한 상태이며, 선순위 송파농협의 대출금 및 후순위 펀드랑의 대출금으로 공사를 완료할 예정입니다.

시공사인 ㈜두정종합건설에 책임준공 및 연대보증 의무를 부여하여 미준공 리스크를 감소시켰습니다.

본건 사업의 펀드랑 대출금 포함 총대출금은 15.80억원(선순위 대출금 10.80억원)으로 토지감정가 15.6억원과 유사한 수준입니다. 펀드랑은 채권보전을 위해 펀딩 총금액인 5억원의 130%에 해당하는 6.5억원을 2순위 수익권으로 설정 예정입니다.

본건 사업의 예상매출액은 36.0억원으로 담보감정가액을 예상분양가의 90%로 가정하면 총대출금의 LTV는 48.8% 수준입니다.

투자물건 소개

사업명
송파구 거여동 명산빌라 가동 재건축사업 1차 
(도시형생활주택 신축)
사업지
서울특별시 송파구 거여동 20-10번지
차주
(주)두정 (본건 재건축사업의 업무대행자)
건축주 및 담보제공자
강O수외 5인
대지면적
210.7㎡(63.7평)
신축연면적
464.9㎡(140.6평)
용적률
207.89% (법정 250%)
규모
지상6층 10개호 (1층 주차장)
주차
8대 (법정 8대)

상품요약

모집금액
1억원
투자기간
대출실행일로부터 9개월
이자율
연 18.0% 
연체이자율
연 24%
플랫폼 이용료
월 0.1%
상환방법
만기일시상환
  • - 이자지급일 : 2019년 1월 7일부터 매월 7일, 7일이 영업일이 아닌 경우 첫 영업일
  • - 이자율은 세금 및 플랫폼이용료 차감전 이자율입니다.
  • - 차주의 요청에 따라 펀딩금액을 줄여서 조기에 마감할 수 있습니다.
  • - 만기상환시 상환절차 등의 필요에 따라 3~5영업일이 추가 소요될 수 있습니다.

자금용도

  • - 송파구 거여동 도시형생활주택 신축관련 공사비 및 금융비용 

모집금액

  • - 총5억원
    - 1차(금차) 1억원
  • - 2차 2억원 예정
  • - 3차 2억원 예정

상환재원

  • - 선순위 대출자인 송파농협협동조합의 준공 후 담보대출 전환
    - 분양수익금을 통한 상환

채권보전방안

  • - 제2순위 우선수익권 6.5억원 설정 (대출금액 5억원의 130%)
  •   * 제1순위 우선수익권자 송파농협협동조합 12.96억원 설정 (대출금액 10.8억원의 120%)  
    - 시공사의 연대보증, 책임준공확약서, 유치권포기 각서 및 현장양도 확약서 징구

투자 포인트

담보 여력이 충분한 안정적인 대출

  • - 토지 감정가 15.6억원 VS 총대출금액 15.74억원
    - 준공후 담보예상가 32.4억원(분양예정가의 90%) VS 총대출금액 15.74억원
    - 기존 토지소유주 개발사업으로 자기자금 조달비율 높음

 

양호한 배후 임대수요

  • - 5호선 거여역 도보 5분내 도달 가능
    - 반경 500m 이내 초중고등학교 존재
    - 거여공원 도보 3분내/성내천 도보 10분내 도달 가능

부동산 PF대출 리스크를 감소시킨 투자기회

  • - 건축 인허가 완료 및 시공사 책임준공/연대보증으로 미준공리스크 감소시킴
    - 총 10세대 중 기존 토지소유주 6세대 입주 확정
    - 전세가가 매매가의 80% 이상 수준으로 일반분양분 전세유치로 상환가능
      6세대는 각각의 기존 지주가 이주비 및 기존대출금 8.36억원을 상환하는 것을 가정함.
      이 경우 대출잔액은 7.44억원이며, 일반분양금 분양매출총액은 약13.8억원임.
      (일반분양분 매출총액의 53.9% 수준으로 전세유치하여도 상환이 가능함)
  •  

참고자료1. 분양예정가

 

참고자료2. 주변 매매 및 전세임대료 실거래가 분석자료

입지 분석

 

진입도로

  • - 8m 도로와 인접

대중교통

  • - 5호선 거여역 보도 5분내 도달 가능

교육여건

  • - 반경 500m 이내에 영풍초등학교/계룡초등학교/보인중학교/보인고등학교 존재

대규모 위례신도시와 2km 이내에 위치하여 향후 발전 가능성 높음

증빙 서류

이자 수익 계산기

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만원
  • 투자수익률(세전) : 18%
  • 투자기간 : 9개월
  • 모집금액 : 10,000 만원 / 1억원

* 실제 이자계산액은 일할계산되며 상기 표와 다소 차이가 있습니다.

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