플랫폼수수료 면제 상환 완료 RE2019-056

인천 계양메트하임 시행수익권 담보대출 1차

수익율
15%
투자기간
8개월
모집금액
2
1억/1억 100%
목표금액
20,000 만원/ 2억
수익율
15%
투자기간
8개월
투자금액(최저 투자금액 10만원)
만원
예상 총 수익 (세전)

투자요약

본 투자물건은 인천광역시 계양구 효성동 75-3번지에 소재한 아파트 88세대(20평형대) 및 상가 8개호로 구성된 계양메트하임 프로젝트에 투자하는 건으로 2019년 9월말 준공 완료되었으며, 계양메트하임의 분양가는 아파트 23,945백만원 및 상가 8,836백만원으로 총 분양가는 32,781백만원입니다. 

계양메트하임은 준공후 분양 계획에 따라 11월부터 일반분양을 개시하였고 아파트 9세대가 분양되어 아파트 기준 분양율 10.5%를 달성 하였습니다.

준공후 미분양담보대출을 새마을금고에서 24,673백만원 실행하였으며 대출원금의 120%인 29,608백만원을 1순위 우선수익권 설정하였습니다. 

차주이자 시공사인 (주)서울○○○○○건설은 분양후 수취예정인 미지급공사비를 담보로 펀드랑에 최대 20억원 대출을 요청하였습니다.

펀드랑은 본건 채권보전을 위해 시행사의 수익권에 전질권 3,000백만원(대출금액의 150%)을 설정할 예정이며, 추가적으로 시공사의 최대주주인 (주)○○실업이 연대보증을 제공할 예정입니다.

호별 분양시 선순위대출금(호별 평균 217.7백만원, 분양예정액의 80%) 및 분양필수사업비(10백만원)를 제외한 나머지 잔금(호별 평균 44.4백만원)을 본건 상환을 위해 사용할 예정으로, 상가 분양과 상관없이 아파트 분양율 52%이상(46세대 이상) 달성시 본건 상환이 가능할 것으로 판단됩니다. 

본건 포함 대출금 총액은 26,673백만원으로 총분양가 32,781백만원(아파트 23,945백만원 및 상가 8,836백만원) 고려시 LTV 81.4%수준이며, 호수별 상환구조로 본건 대출은 상가 분양여부와 상관없이 아파트 분양만으로 상환될 것으로 예상됩니다. 

또한 연대보증사인 (주)OO실업은 1997년 설립된 국내 아파트난간 제조 M/S 1위 업체로, 2018년 기준 자산 554억원, 자본 299억원, 매출액 497억원 및 EBITDA 67.7억원 시현하였으며, 동일업권 국내 1위 기업으로 23년간 안정적인 매출 확보 및 이익 시현 중으로 본건 상환 지연시 재무적 보충이 가능할 것으로 판단됩니다. 

투자물건 소개

사업명
인천 계양메트하임 주상복합 시행수익권 담보대출
사업지
인천광역시 계양구 효성동 75-3 외 1필지
시공사 및 차주
(주)서울○○○○○건설
대지면적
3,112.10㎡ (941.4평)
신축연면적
12,034.07㎡ (3,640.3평)
용적률
247.16%
규모
지상 16층, 지하 2층
주차
자주식 107대 (아파트 88대, 상가 19대)

상품요약

모집금액
2억원
투자기간
대출실행일로부터 8개월
이자율
연 15.0%
연체이자율
연 15%+3%
플랫폼 이용료
0.0% / 월
상환방법
만기일시상환
  • - 이자지급일 : 2020년 1월 7일부터 매월 7일, 7일이 영업일이 아닌 경우 첫 영업일.
  • - 이자율은 세금 및 플랫폼이용료 차감전 이자율입니다.
  • - 차주의 요청에 따라 펀딩금액을 줄여서 조기에 마감할 수 있습니다.
  • - 만기상환시 상환절차 등의 필요에 따라 3~5영업일이 추가 소요될 수 있습니다.

자금용도

  • - 하도급업체 공사비 지급 및 금융비용

모집금액

  • 총 20억원
    - 1차(금차) 2억원
    - 2차 3억원 예정
  • (기타금액 추후 통지예정)

상환재원

  • - 아파트 분양대금 
  • - 연대보증사를 통한 상환

채권보전방안

  • - 담보신탁 수익권 질권 44.1억원에 전질권 30억원 설정(대출금액의 150%)
    - 최대주주 (주)○○실업의 연대보증(영업능력 및 재무능력 우수)

투자 포인트

수도권 준공완료된 아파트에 대한 안정적인 대출

  • - 2019년 9월말 기준 100% 준공완료 및 LTV 81.4% 수준의 대출
  •   
  •  
  • - 상가를 제외한 아파트 분양율 52%(46세대) 이상 달성시 상환 가능한 구조
  •   
  •  
  • ▶ (호별) 평균분양가 272.1백만원 - 선순위상환금 217.7백만원 - 분양비용 10백만원
      • ▶ (호별) 잔금 44백만원 본건 상환에 사용
      • - 현재 아파트 기준 분양율 10.5% 달성 (총분양가 23,945백만원 VS 현재분양금 2,503백만원)

      차주 및 연대보증사의 안정적인 영업능력

      • - 차주사 2004년 설립후 매출액 및 영업이익 꾸준히 증가
      •    
      •  
      • - 연대보증사 1997년 설립후 아파트난간 제조 국내 시장점유율 1위 업체
      •   (2018년 기준, EBITDA 67.7억원 EBITDA: 법인세·이자·감가상각비 차감 전 영업이익)
      •   

      우수한 인프라의 사업지

      • - 인천 및 계양구의 낮은 미분양 현황
      • - 계양구 내 신규 아파트 공급량 적음
      • - 주변 시세 대비 적절한 수준의 아파트 공급가

      참고자료 1. 인천 및 계양구 미분양현황

       

      참고자료 2. 주변시세 (5년 신축기준)

입지 분석

 

교육여건

  • - 초중고등학교 인접하여 교육 인프라 우수

대중교통

  • - 인천1호선 작전역 도보 15분 혹은 버스 3분 도달
  • - 주변 광역버스 정류장 다수 존재

대형마트

  • - 주변 OSK마트와 홈플러스 존재 

이자 수익 계산기

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만원
  • 투자수익률(세전) : 15%
  • 투자기간 : 8개월
  • 모집금액 : 20,000 만원 / 2억원

* 실제 이자계산액은 일할계산되며 상기 표와 다소 차이가 있습니다.

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